Venda sem registro: quando o imóvel deixa de ser seu, mas a dívida não.

A compra e venda de imóveis é um dos negócios jurídicos mais comuns no Brasil, mas ainda cercado de práticas informais e equívocos jurídicos que podem custar caro, especialmente para o vendedor, como, por exemplo, a não formalização da compra e venda, por meio do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

No Brasil, não é incomum que esse registro seja deixado para um segundo momento por diversas razões, como custo, burocracia ou mera negligência, mas em julgado recente o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 1.910.280 decidiu que: mesmo após a entrega do imóvel ao comprador, o antigo proprietário ainda pode continuar responsável por dívidas condominiais, caso a transação não esteja devidamente registrada em cartório.

Essa decisão tem impacto direto na rotina de incorporadoras, imobiliárias, pessoas físicas e empresas que comercializam imóveis com frequência.

No caso, os possuidores de um imóvel, adquirentes de boa-fé, mas que não registraram a escritura de compra e venda, deixaram de pagar encargos condominiais. Como o débito não foi quitado, o condomínio promoveu a execução e penhorou o imóvel, ainda registrado em nome da vendedora: uma companhia de habitação. Esta, por sua vez, opôs embargos de terceiro, alegando que não era parte legítima e que já havia transmitido a posse do bem.

A relatora, Ministra Isabel Gallotti, rejeitou os embargos. Em seu voto, ressaltou que, por se tratar de obrigação propter rem, aquelas que acompanham a coisa, como as taxas condominiais, a responsabilidade permanece com o titular registral, mesmo que este já não detenha mais a posse do bem. Entendeu, ainda, que o caso não se enquadrava na tese firmada pelo STJ no Tema 886, justamente porque o imóvel permanecia formalmente em nome da vendedora.

Esse julgado contém uma interpretação do Tema 886 do STJ, que trata da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais quando o compromisso de compra e venda não foi levado a registro. Em uma das três teses sobre o assunto, restou fixado que “Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto”

Ainda de acordo com esse Tema, se o condomínio teve ciência inequívoca da transação (compra e venda), a responsabilidade do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador é afastada.

Na prática, porém, essa questão ainda possui divergências entre as Turmas do STJ, que ora aplicavam as teses do Tema 886 na literalidade, ora seguem o entendimento originário do ministro Paulo Tarso Sanseverino, que defendia a aplicação cautelosa de tais teses, à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.

De acordo com essa teoria, o débito é de responsabilidade daquele que se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, mas não só: o vendedor também continuaria vinculado à obrigação como responsável enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.

Ou seja, enquanto o registro não for feito, o antigo proprietário continua sendo, para efeitos legais, o responsável por todas as obrigações vinculadas ao bem.

Nesse contexto, pode-se dizer que a responsabilidade pelas chamadas obrigações propter rem passa a ser concorrente: tanto o comprador (na posse do imóvel) quanto o vendedor (ainda titular registral) podem ser cobrados pelo débito. Isso representa um risco real ao patrimônio do vendedor, que pode ter seus bens penhorados por dívidas que sequer acompanhava mais de perto.

Visando prevenir esse tipo de problema, é altamente recomendado um contrato de compra e venda bem elaborado, com cláusulas claras sobre a transferência da posse, a responsabilidade por encargos e a obrigação de promover o registro no cartório.

Ainda assim, vale lembrar: só o registro formal da transação é capaz de produzir efeitos perante terceiros e, em especial, proteger o antigo proprietário de cobranças indevidas, trazendo segurança jurídica a todas as partes.

A recente decisão do STJ é mais do que uma lição teórica, mas um alerta prático: no mercado imobiliário, informalidade e desorganização documental podem gerar passivos ocultos e o vendedor que entrega as chaves sem acompanhar o devido registro corre o risco de continuar pagando por um imóvel que já não é seu.

Se esse tema faz parte da sua rotina jurídica, empresarial ou de direito imobiliário e patrimonial, acompanhe nosso perfil e siga nosso conteúdo nas redes sociais.